未交物业费，收到物业律师函，如何处理？
不交物业费，收到律师函则有最后通牒的意味，下一步就是通过民事诉讼，也就是打官司解决了。
人民法院对于拖欠物业费案件的受理，要求物业公司必须履行了催收义务，并经过书面催缴后法院才会受理。给你发的催费函、律师函都属于书面催缴证明。说白了，法院不想你收不上钱，就找法院给你收，法院不是帮你物业公司要物业费的。
因此，收到律师函后呢，第一建议是跟物业公司协商解决。
大家各退一步，一条路走不通就找个折中的方案寻求双赢。根据本人近几年的从业经验，物业费诉讼95%以上的案子都是物业公司胜诉（除非出现房屋延期交付，物业费缴费时间在房屋交付时间之前，或者开发商未及时与选聘的物业公司及时签订前期物业服务合同等明显纰漏）。物业费终归是要交的，最终目的是解决问题。
如果不愿协商解决，第二个建议那就做好诉讼的准备。
首先你要找一位律师，把你的购房合同、物业服务合同（或前期物业服务合同）让他帮你看下是否有胜诉的可能。
另外单纯以未享受物业服务或物业服务未达标等作为拒缴费理由，法庭上很难采纳，毕竟物业服务是一个长期的过程，不是说某一天某一段时间不好就代表不合格。你需要准备充足的证据：图片+录像+录音为佳。
另外呢，物业费诉讼对物业服务企业来讲成本较低，因为难度低，只要物业公司敢起诉的案子都是公司内部反复推敲过的，基本确定没有争议的案件。理由很简单，我要是这场官司输了，就代表这件事我没理了，以后其他人也可以效仿不交了？ 所以，有风险的都不会起诉。
律师费找家律所打包谈价格会低不少，且法院对于合同约定的违约金是支持的（只要合情合理），收取的违约金可以摊掉一部分律师费成本，诉讼费的话5万元以下小额诉讼费用减半收取，物业费案子一般几十块钱够了。
所以我的看法是打官司得不偿失，如果抱着不争馒头争口气的心态那就另当别论，该搏还是要搏。
